開発事業（開発事業等の手続等に関する条例） Q＆A

 市では、昭和48年に開発指導要綱を制定し、市民及び事業者の皆様に協力をお願いしてきました。
 しかし、指導要綱は行政指導であり拘束力がなく、不公平が生じる可能性があるため、平成23年に実現性のある三郷市開発事業等の手続等に関する条例を制定しました。
 条例では「事前協議の手続きの義務化」、「最低敷地面積の技術基準」などを新たに定めております。

【条例第1条（目的）、第8条（開発事業の事前協議）、第15条（小規模開発の事前申請）、第21条（土地利用基準）】

 事業者、市民及び市が一体となり良好な都市環境の保全及び形成を図ることで、市民にやさしい魅力あるまちづくりの実現を目指しております。
【条例第1条（目的）】

 市民にやさしい魅力あるまちづくりの実現のためには、事業者、市民及び市が相互の信頼のもと、協働して推進していくことが大事になります。

• 事業者は、開発事業等を行うに際し、条例に定める手続が適切かつ円滑に行われるよう協力し、周辺住民等との紛争が生じないよう努めるとともに、紛争が生じた場合には、誠意をもって必要な措置を講じなければいけません
• 市民は、自ら良好な生活環境を創出するよう努め、条例に定める手続が適正かつ円滑に行われるよう協力をしなければいけません。
• 市は、この条例の目的を達成するため、適切な指導及び調整を行い、適正かつ円滑に運用されるよう必要な措置を講じなければいけません。

【条例第4条～第6条（市民・事業者・市の責務）】

 開発事業に該当する行為とは、建築物を建築する目的で行う開発行為又は建築行為のことをいい、以下の行為となります。

• ア 都市計画法第32条による協議が必な開発行為
• イ 建築基準法第42条第1項第5号に規定する道路（位置指定道路）を築造する開発行為
• ウ 開発区域の面積が500平方メートル以上の開発行為又は建築行為
• エ 建築物の延べ面積が500平方メートル以上の開発行為又は建築行為
• オ 6戸以上の共同住宅等の建築を目的とする開発行為又は建築行為
• カ 3戸以上の戸建住宅の建築を目的とする開発行為又は建築行為

また、条例では、開発事業に該当するア～カだけでなく、戸建住宅の新築・建替えなどの小規模なものについても、「小規模開発事業」の手続き対象としています。

【条例第2条（定義）】

 条例では、土地利用計画や建築計画の規模等に応じて「開発事業」と「小規模開発事業」に区分しています。開発事業と小規模開発事業では、手続きや計画に関する基準が異なります。

【条例第2条（定義）】

 開発事業が適用されない行為は、災害のための応急措置として行われる開発事業等や建築確認の手続きが必要のない建築行為（10平方メートル以内の増築）としております。

【条例第3条（適用範囲）】

 資材置場や駐車場にするための造成工事は、申請の手続きは必要ありません
 ただし、資材置場などの敷地内に事務所などを併設する場合は、手続きが必要となります。
 また、建築物を建築しない場合であっても、その他関係法令の手続きが必要となる場合がありますので、ご注意ください。

【条例第2条（定義）】

 事業者は、開発事業に着手する前に市と事前協議を行い、協議締結をしなければなりません。協議・締結する内容は以下のとおりです。

1. 都市計画法に定める基準
2. 条例第19条の技術基準（条例別表第2及び施行規則別表1）
3. その他必要と認める事項

【条例第8条（開発事業の事前協議）、第19条（開発事業の技術基準）】

 住宅を新築（建替も含まれます。）する場合は、建築確認を申請する前に小規模開発事業の申請手続きが必要となります。
 なお、市街化調整区域内に住宅を建築する場合は、条例の手続きのほか、都市計画法に基づく開発許可等の手続きが原則として必要となります。
 詳細については、「開発指導課」へお問い合わせください。

【条例第15条（小規模開発事業の事前申請）】

 申請に係る「様式」は、下記ページからダウンロードしてご利用いただけます。
 条例の「様式」は「「開発事業」について」のページをご覧ください。
 なお、都市計画法の申請に係る「様式」は「開発許可について」のページをご欄ください。

 条例を守らなかった場合は、事業者に対して必要な措置を講ずるよう勧告・命令を行うこととなります。
 また、これらに従わない場合は、事業者の氏名等や命令内容等を公表することとなります。

【条例第25条‐第27条（勧告・命令・公表）】

 開発事業の周知標識は、開発事業事前協議申請書の提出後、速やかに設置することとなっております。標識は、開発区域内の公衆の見やすい場所に設置してください。
 なお、標識の販売を行っておりませんので、「「開発事業」について」のページから様式をダウンロードしてご利用ください。

【条例第11条（計画の公開）】

 説明会の開催は条例で義務付けしておりませんが、計画内容などによっては、事業者に対して説明会を開催するよう要請することがあります。

【条例第6条（市の責務）】

 開発事業の内容を変更したい場合は、変更手続きが必要となります。手続きとしては、変更となる部分の書類を添付した変更事前協議申請書を提出し、担当課と再度の協議を行う必要があります。
 変更手続きに関する様式や必要書類は、「「開発事業」について」のページをご覧ください。

【条例第10条（開発事業の変更）】

 開発許可が必要な場合は、都市計画法第32条の規定により開発行為に関係がある公共施設管理者と協議し、同意を得なければなりません。開発事業事前協議では、「公共施設管理者との協議（32条協議）」も合わせて行い、協議締結と同時に「公共施設管理者の同意書（32条同意）」を交付しております。
 なお、申請地によっては市以外の32条同意が必要になる場合がありますので、事前にご相談ください。

【規則第3条（都市計画法第32条の協議が必要な開発事業の事前協議書）】

 条例の事前相談から協議締結までのおおまかな流れは、以下のとおりです。

1. 事前相談
   事前相談は義務ではありませんが、現在、計画している土地利用や建築配置等について、関係各課と事前にご相談されていることをお勧めします。
2. 開発事業事前協議申請書の提出（開発指導課）
   開発事業事前協議申請書は、正・副とは別に、関係各課分の部数をご用意ください。申請内容によって協議する課が異なりますので、事前にご相談ください。
3. 周知標識設置
   開発事業事前協議申請書を提出した場合には、すみやかに周知標識を設置してください。
4. 関係各課と協議
   • 都市計画法や条例等の基準に基づき、関係各課が審査を行います。
   • 計画内容を修正等する必要がある場合は、担当課から個別に連絡があります。
5. 事前協議締結
   関係各課との協議終了後、事業者と市で協議書を締結します。（都市計画法に基づく開発許可等の手続きが必要な場合は、協議締結後の申請となります。）
6. 工事着手届の提出
   工事着手後、速やかに工事着手届を提出してください。
7. 工事完了届の提出
   工事完了後、速やかの工事完了届を提出してください。
8. 完了検査の実施
   • 関係各課の立ち合いものと、完了検査を実施します。
   • 計画内容によっては、中間検査を実施するものがあります。事前にご相談ください。
9. 検査済証の交付
   当該工事が協議書と照らし合わせて適合していると認められる場合には、検査済証を交付します。

 開発事業事前協議の申請・協議に要する手続期間は、概ね40日程度となります。
 ただし、計画内容や関係各課との協議により前後することがあります。（都市計画法に基づく開発許可が必要な場合は、別途審査期間を要します。）

 小規模開発事業申請に要する手続期間は、建築行為の場合は10日、開発行為の場合は30日となっております。

【条例第9条（事前協議書の締結）、第16条（確認書の交付）】

 地区計画の届出や土地区画整理法第76条の許可申請などは、条例の手続きとは別途に手続きを進めることができます。
 ただし、「埼玉県中高層建築物の建築に係る指導等に関する要綱」など条例に基づく技術基準に定めているものについては、事前協議締結前までに完了していなければなりません。詳細については、「開発指導課」へお問い合わせください。

【規則第4条（事前協議締結前に手続を開始できる許可等）】

 開発区域内に設置している周知標識に記載されている内容以上のことはお答えできません。詳細について確認したい場合は、標識に記載されている「問い合わせ先」に連絡してください。

【条例第11条（計画の公表）】

 計画内容が条例と照らし合わせて適正なものであれば、近隣住民が反対していることを理由に、市が計画を中止させることはできません。
 しかし、事業者には、周辺住民等との紛争が生じないよう努めるとともに、紛争が生じた場合には、誠意をもって必要な措置を講じる責務があります。

【条例第5条（事業者の責務）】

 市街化区域内における宅地一区画あたりの最低敷地面積は、原則120平方メートル以上となります。
 ただし、地区計画の定められた区域内（注釈1）や市街化調整区域内（注釈2）においては、別途基準が定められております。

• （注釈1）地区計画に定められた面積
• （注釈2）三郷市都市計画法に基づく開発許可等の基準等に関する条例第2条の規定により、300平方メートル以上

【条例第21条・別表4（土地利用基準）】

 敷地の細分化に伴う狭あいな敷地の増加に歯止めをかけ、良好な居住水準の維持と定住性の高い住環境の創出に努めるため、最低敷地面積を120平方メートルとしております.

【第4次三郷市総合計画】

 浄化槽の排水先については、原則、市道の道路側溝になります。敷地に接する道路に側溝がなく、排水先が水路しかない場合は「河川課」へお問い合わせください。
 また、市街化調整区域内の排水については、「農業振興課」へお問い合わせください。
 なお、雨水の排水先についても同様となります。

 市では「三郷市雨水流出抑制対策基準」を定めており、開発区域の面積（500平方メートル以上が対象となります。）に応じて、雨水流出抑制施設の整備をする必要があります。小規模開発事業については、対象となりませんが、適切な雨水排水施設（雨水浸透桝やトレンチ管）の設置に努めてください。
 なお、土地区画整理事業施行区域における開発事業等については適用がありません。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】

 開発区域面積が500平方メートル以上1ヘクタール未満の宅地分譲をしようとする場合は、「三郷市雨水流出抑制対策基準」に基づき雨水対策を講じる必要があります。浸透処理施設か貯留施設のどちらかを設置しなければなりません。
開発区域面積が1.0ヘクタール以上の場合は、「埼玉県雨水流出抑制施設の設置等に関する条例」に基づき、雨水流出抑制施設の整備が必要となります。詳細については、「埼玉県県土整備部河川砂防課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】

 開発事業に該当する場合は、開発区域面積に応じて整備基準が定められております

「緑地」については、開発区域面積が500平方メートル以上3,000平方メートル未満の場合は、「三郷市みどりの条例」の規定により、原則、開発区域面積の10％以上を緑化する面積として植栽地を設ける必要があります。
 また、開発区域面積が3,000平方メートル以上の場合は、「ふるさと埼玉の緑を守り育てる条例」の基準が適用となります。

「公園」の整備については、原則、開発区域面積が3,000平方メートル以上の場合に対象となります。詳細については、「みどり公園課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】

 開発事業に該当する場合は、建築物の用途に応じて自動車駐車場、自転車駐車場を敷地内に整備する必要があります。代表的な例として、共同住宅の場合は、計画戸数の50％以上の自動車駐車場を、150％以上の自転車駐車場の整備が必要となります。詳細については、「生活安全課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】

 宅地分譲や集合住宅などの住宅の建築を目的とする開発事業に該当する場合は、開発区域内にごみ集積所の設置が必要となります。ごみ集積所の設置位置や大きさなどについては、規模等によって異なります。詳細については、「クリーンライフ課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）、三郷市ごみ集積所設置及び管理に関する要綱】

計画戸数が100戸以上のマンションを建築する場合は、集会施設の設置が必要となります。集会施設の床面積は、概ね計画戸数に0.8平方メートルを乗じた面積となります。詳細については、「開発指導課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2（開発事業の技術基準）】

 消火栓や防火水槽などの消防水利施設は、開発区域面積や既存の消防水利施設の状況に応じて、整備基準が定められています。階数が4階以上（地階を除く。）の建築物又は軒高が10メートルを超える建築物を建築する場合は、消防活動に必要な消防用活動空地と進入路を確保し、整備しなければなりません。詳細については、「消防本部警防課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】

 市では、良好な景観形成を推進するため、三郷市景観条例を平成22年に制定しています。建築物の新築や外壁の塗り替えなどを行う場合は、景観条例に基づく事前協議・届出等が必要となります。景観条例の手続きは開発事業の事前協議と並行して進めることができます。詳細については、「都市デザイン課」にお問い合わせください。

【条例第19条・別表2、規則第10条・別表1（開発事業の技術基準）】